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爱尔兰福利房,为何备受投资大佬的青睐?

23/08/2021

提起房地产投资,一般人都会想起买楼、买商铺等常见投资选项,很难想象看似与投资扯不上关系的社会福利房,竟是爱尔兰近年最备受瞩目的投资选项之一。

根据世邦魏理仕集团(CBRE)于2021年5月发表的市场报告,爱尔兰福利房市场持续获得多宗大额买卖,包括由Ardstone Capital集团以4.5亿欧元购买的一系列项目,以及已和都柏林市议会签订长期租赁协议、位于Blackhall Street的39个福利房公寓,买入价为2,000万欧元。CBRE续指出,多个年金基金(Annuity Funds)及影响力基金(Impact Funds)正密切关注福利房市场,寻求投资机会,因此预计市场将继续保持畅旺。为何这么多的机构投资者,均看好爱尔兰福利房的发展潜力,前赴后继入市?

根据爱尔兰政府于2020年11月公布的最新数据,目前爱尔兰有多达61,880个家庭排队等候入住福利房,而全国仅有9,028个单位正在兴建当中,供应远远不及需求,造成当地一屋难求的现象。去年COVID-19疫情,对全球建造业造成打击,爱尔兰亦不例外,故CBRE估计,福利房的轮候人数或将继续增加。

 

爱尔兰福利房供求失衡并非一朝一夕,其主要原因可追溯至2008年的全球金融危机。当年不少投资项目因资金链断裂而终止,导致房地产供应量一落千丈,虽然近年开始回升,但仍不足以应付如此庞大的需求。近年爱尔兰经济迅速增长,连续6年领跑欧元区经济发展,外来人口大量涌进这个欧洲新金融中心,尤其是首都都柏林,房屋租金随之水涨船高,进一步推动福利房需求。

政府长期租赁计划

为了增加福利房供应量,爱尔兰政府于2016年推行名为“重建爱尔兰战略计划”(Rebuilding Ireland)的大型房屋发展计划,耗资达6亿欧元,其中一项目标,便是于2021年年底前提供50,000个新落成福利房单位,解决燃眉之急。50,000个单位当中,33,500个由政府兴建,6,500个于市场购入、其余10,000个则透过签订长期租赁协议取得,简单来说,即爱尔兰政府出资,鼓励私人开发商兴建房屋,然后租给政府用作福利房。

一般长期租赁方案,租赁期为10-25年,爱尔兰政府将支付市价80至85%的租金。租金每3年“年检”一次,以欧盟通用的“调和消费者物价指数(HICP)”作调整指标,即是与通胀挂勾,确保签署协议的开发商能享有市价水平的租金收入。

为了进一步增加计划的吸引力,爱尔兰政府于2018年推出了加强版的长期租赁方案,提供25年强化租赁协议,租金由市价的85%增加至95%,相应地开发商必须一次性将最少20个新落成单位租给政府,及负责物业的日常维护管理。

有爱尔兰政府作后盾,支付长达25年租金,从投资角度而言,这无疑提供了极高的投资稳定性,也解释了为何养老基金和年金基金等机构投资者,均希望从开发商手中购入这些与政府签订了长期租赁协议的福利房。然而,投资福利房的好处还远不止于此:

• 不需要向住宅租赁委员会注册

根据爱尔兰法例规定,物业拥有人必须向住宅租赁委员会(Residential Tenancy Board)登记租约,每个租户的登记费为 90 欧元,没有按时登记者须支付180欧元的罚金。然而,福利房强化租赁协议并没有这项要求。

• 不需要负责物业的维修管理

爱尔兰政府于计划内表明,物业拥有人(即放租人)只需负责租赁期首6个月的日常维护管理,其后将交由市议会或政府认可房屋团体负责,省了不少麻烦。*不适用于强化租赁协议方案。

• 不需要担心物业空置

对私人物业拥有人而言,租客退租是一件麻烦的事情,不仅暂时失去租金收入,还得自掏腰包委托代理招租。至于福利房,先不说空置机率何其低(看看那惊人的轮候人数),要是单位真的空置,爱尔兰政府也会继续支付租金。

• 不需要缴交物业税

假如福利房租赁期超过20年,物业拥有人便无需缴交物业税,缴税责任将由市议会或政府认可房屋团体承担。

Bartra的福利房项目

作为爱尔兰顶尖房地产开发商之一,Bartra集团亦有开发福利房项目,致力为有需要家庭提供高质素居所。我们的福利房项目全部选址都柏林,并由高质量的设计团队承建,包括建筑师、规划师、工料测量师和建筑公司等。项目亦会与政府签署25年强化租赁协议,确保收益。

 

Bartra最新的福利房项目Colmcille House(原名Stoneybatter福利房),位于都柏林7区的Stoneybatter,于2021年4月正式落成,提供23个套房单位。Colmcille House座落都柏林黄金地段,离市中心相距仅两公里,步行即可到达Smithfield LUAS 站。Bartra相信,福利房住户亦应享有高生活质量,因此Colmcille House每个单位都经过精心设计,而且单位室内面积比该区公寓大15-20%,旨在让住客能够享受更多舒适与便捷。

Bartra 在Stoneybatter 建成的福利房由 IIP 资助

尽管投资福利房的优点显而易见,但个人投资者难以参与其中。然而,您现在可通过爱尔兰投资移民计划(IIP)来参与Bartra的福利房项目,以投放100万欧元和3年时间,为您和家人取得爱尔兰永居身份,期满后可全数取回本金,保本、安全。

作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一,Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识,为正在考虑移民到爱尔兰的家庭,提供福利房和养老院IIP项目目前,逾300组家庭已通过Bartra的项目成功移民爱尔兰,我们迄今为止都保持着100%的审批率和100%的续签率。投资IIP,投资Bartra。