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近日，公司CEO兼联合创始人James Hartshorn先生接受了《第一财经》等知名媒体的专访，在采访中他和一财记者畅谈了他对爱尔兰教育、优势产业的认识。

谈教育：爱尔兰有欧洲受教育程度最高的劳动力群体

爱尔兰是欧盟中唯一的英语国，同时，它也是欧盟中唯一一个采用以英语为母语的教育体系，就目前来看，爱尔兰大学的排名都是在全球前5%之内。爱尔兰还拥有欧洲受教育程度最高的劳动力群体，这也表明在整个欧洲范围内，我们是拥有高等学位毕业生人数最多的国家。同时，大多《财富》500强的公司选择爱尔兰作为他们在欧洲总部的根据地，证明爱尔兰教育是成功的，这些公司雇佣的员工大多都是爱尔兰人，其中很多都担任着高级的职务，这也侧面反应了爱尔兰教育的实力。

谈爱尔兰优势产业：STEM产业

爱尔兰其他主要优势产业就是STEM产业，即科学、技术、工程和数学产业。传统上，爱尔兰以前属于以农业为基础的社会，后面我们转变为以创新驱动的高科技经济体，所以爱尔兰政府中有很多项目都聚焦于创新。正因如此，爱尔兰涌现出许多卓越企业，尤其是在动物科学、农业技术和纳米技术等领域。

谈Bartra为何以养老院和福利房为主导投资方向

这跟爱尔兰的政策有关，在爱尔兰，政府正在试图通过投资移民计划，将资金输送到最需要的经济领域。在爱尔兰，福利房的数量供不应求，意味着人们对福利房数量的需求超过了市场中的供应量，在养老院方面，也是同样如此，包括中国在内的世界上大多数国家，都存在养老院床位短缺的问题。因为医疗技术的发展，人们的寿命变长了，寿命增加意味着更多人需要养老院的床位。因此，政府公开表示他们将优先考虑社会住房和养老院领域。这些是我们 4、5 年前就开始关注的两个领域。从那时起，我们就已经成为爱尔兰最大的养老院开发商，也是爱尔兰最大的福利房开发商。这些项目对客户有利，是因为这两大领域会得到爱尔兰政府的资金补贴，潜在租户实际上都是爱尔兰政府，从投资的角度来看，就会非常安全。

和别的英语国家相比，爱尔兰的税收制度对移民人士来说相对优惠，但不论是移民往哪个国家，达至高税务效率的关键始终是周全的事前规划，确保抵达该国前将财务整理得井然有序。

我们曾经介绍过各种IIP投资者需要留意的爱尔兰税项。为了协助你了解更多移居爱尔兰可能带来的税务影响，Bartra资产管理的市场总监Jay Cheung近期采访了KPMG个人服务总监Gabriel Ho。以下Gabriel先生给出了专业建议。

你将在爱尔兰停留多久？

“首先，预估下你会在爱尔兰逗留多久，并在移居爱尔兰前完成规划，这可以显著地影响你在爱尔兰的缴税支出。“Gabriel指出。

在爱尔兰，一个人是否需要缴税，取决于他们是否常住于爱尔兰，以及是否以爱尔兰为居藉。爱尔兰税务局会根据你在一个纳税年度 (1月1日至12月31日) 内停留在爱尔兰的日数，判断你是否属于当地的税务居民。假如符合以下条件，便会自动成为爱尔兰的税务居民：

一个纳税年度中在爱尔兰停留多于183日，或两个连续的纳税年度中在爱尔兰停留多于280日，其中每年的停留日数均不少于30日。

一旦你成为税务居民，便需要缴交爱尔兰的多种税项，包括所得税、遗产税和资本增值税(CGT)。值得注意的是，假如你连续三个纳税年度成为爱尔兰税务居民，便会被税务局视为常居于爱尔兰(ordinarily resident in Ireland)，其后每年将自动成为爱尔兰税务居民，不再计算停留在爱尔兰的日数。假若你想解除常住身份，必须连续三年不成为爱尔兰的税务居民。

爱尔兰投资移民计划 (IIP)非常有弹性，投资者每年只需入境一天便能维持永居身份，这意味着投资者可根据个人或家庭情况，自由决定要否成为爱尔兰的税务居民。

汇款制：什么是非源自爱尔兰的收入

爱尔兰税制中的汇款制 (remittance basis)，为非爱尔兰居藉的移民人士提供了非常多的便利。即使你住满183天，成为了爱尔兰的税务居民，只要你的海外收入和资本收益没有汇入爱尔兰，就有机会不用就这些收入来源缴税。

汇款制以汇入所得作为税基，这对于想要移民爱尔兰的人来说非常有吸引力，因为绝大部分的IIP投资者都拥有海外收入。全世界只有少数国家提供如此优惠的税务政策。

要善用汇款制，必须区分清楚“源自爱尔兰的收入”以及“非源自爱尔兰的收入”。譬如说，若投资者在抵达爱尔兰前先把收入汇入爱尔兰，由于这些收入是在成为爱尔兰税务居民前赚取，而且一般而言，这些收入已经在海外缴过税，因此属于非源自爱尔兰的收入，又称干净资本（Clean Capital）。Gabriel建议：“投资者应该在成为爱尔兰税务居民前至少一年完成资产处置。即使他们后来将这些收益汇入爱尔兰，也不会被爱尔兰征税。”

举例来说，假如一个人计划在2022年移居爱尔兰，并于同年成为爱尔兰税务居民，只要他在2021年12月31或之前售出资产，收益不会被征税，即使这些收益是在2021年或之后才汇入爱尔兰银行账户。另一方面，即使是在移居爱尔兰后才获得的海外收入，或是出售海外资产所得的收益，只要不汇入爱尔兰，税务局都不会征税。

爱尔兰政府为了吸引海外人才往爱尔兰工作，还推出了特别受让人减税计划 (SARP)。符合要求的SARP申请者，可享有就业收入的特惠税率，适用的所得税率为 28%。

提前计划

尽早规划以获得最佳税务优惠至关重要。尝试整理一张清单，列出你所有的资产以及投资组合，然后交由你的财务或税务顾问评估，了解评定为干净资本的可能性，以及是否可以汇入爱尔兰而不用缴交额外的爱尔兰税费。

此外，记录清楚汇入爱尔兰的收入明细同样重要，要确保当爱尔兰税务局提出任何问题时，都能交出相应的证明文件。如果没有正确规划汇入爱尔兰的收入来源以及汇款时机，你可能需要缴纳额外的税款，或者面临爱尔兰税务局的审查。

Gabriel建议投资者可考虑在爱尔兰开设不同的银行户口：“例如一个账户只持有汇到爱尔兰而免税的资金，另一个账户只持有汇到爱尔兰而需课税的资金，便能有效分隔无需在爱尔兰课税的收入和得益。”

总结

不同家庭的税务责任各异，税额高低受一篮子因素影响。IIP的高弹性，正好为投资者提供充足时间，在移居爱尔兰前完成财务规划。我们希望投资者能够避免不必要的税务支出。

Bartra Wealth Advisors对提供一站式的投资移民服务感到自豪。我们以独特的商业模式，全程陪伴客户走过投资及移民的旅程。由移民咨询、投资获政府支持的IIP项目至退出投资，Bartra全程协助为您解忧。联络我们，以了解更多有关爱尔兰税制及IIP相关资料。

8月27日，Bartra Wealth Advisors 5周年盛典暨新办公室开幕仪式在上海盛大召开，本次发布会亦全程开启线上直播通道，现场融入了爱尔兰经典美学元素，爱尔兰风味美食，让每一位来宾均感受到纯正的爱尔兰风情。

爱尔兰一直被公认为全球教育界的领袖，在过去七年，其出色的经济表现全球瞩目，GDP连续领跑欧盟，是全球最富国前五。爱尔兰同样是世界众多巨头公司，如脸书、苹果、谷歌等的欧洲总部大本营，近年来，中国企业，如华为、字节跳动、药明康德、华为等更是在爱大力部署，成为中企通往欧盟、欧洲等的重大枢纽。

Bartra Wealth Advisors作为爱尔兰当地最著名的地产开发商Bartra集团的海外移民部门，我们凭借在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识，为正在考虑移民到爱尔兰的家庭，提供可靠安全的投资项目，迄今为止已经成功为大约350组家庭成功移民爱尔兰，2021年，Bartra Wealth Advisors荣获“胡润百富最青睐的爱尔兰投资移民顾问”大奖。

本次开幕仪式由Bartra Wealth Advisors主办，公司CEO兼联合创始人James Hartshorn先生在现场接受了第一财经、凤凰网视频、爱奇艺等知名媒体的专访；爱尔兰教育署负责人Peter Yang，圣三一首席招生官Kathy Zhai，安生集团创始人Robin Xie等重要嘉宾纷纷录制了祝福VCR，表达了他们对本次开幕的庆贺。

同时我们非常有幸邀请到爱尔兰驻沪总领事史默迪(Wendy Dorman-Smith)女士（下图右二），与公司CEO兼联合创始人James Hartshorn先生、销售总监Ian Che、运营总监Daniel Hinds共同为新办公室开幕剪彩。

James Hartshorn先生在开幕式上致辞，对长期以来给予集团大力支持的忠实用户和合作伙伴表示了热烈的欢迎和感谢。他与大家一起回顾了5年里品牌一路走来的心路历程以及成就：5年足迹登陆上海、北京、深圳、胡志明市、香港特别行政区5大城市，打造350个成功案例。他表示：“回首过往5年，Bartra始终坚持给投资人带来最好的项目，将产品投资风险降至最低，并在爱尔兰设立当地服务团队，为客户提供一站式服务。在未来，Bartra Wealth Advisors还将坚守初心，为客户提供一流的产品和服务，为客户创造更好的生活而努力。”

开幕式现场，我们特邀嘉宾Tony以《高中留爱学生经历分享》为题发表演讲，讲述了他在爱尔兰就读高中的学习环境，他与爱尔兰同学的深刻友谊，以及获得国际奥林匹克大赛的过程，为大家还原了生动的爱尔兰风土人情。

Bartra Wealth Advisors品牌挚友，爱尔兰烈酒品牌Jameson威士忌侍酒师也给大家带来了独特的威士忌品鉴环节：为嘉宾调制了香蕉干、新鲜香蕉、无花果、桂花等不同风味的威士忌。活动的最后，在精彩的爱尔兰小提琴演奏下，James Hartshorn先生为在座的来宾开启了隆重的抽奖仪式，并为获奖嘉宾颁出顶级威士忌一瓶！

4个小时的盛典盛况空前，我们与线上的观众一起，共同见证了Bartra Wealth Advisors 进驻中国的5周年辉煌巅峰和崭新起点。

5年征程 蜕变成长

在爱尔兰，解决福利房和养老院的短缺现象被列为国家头等大事。Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识，为正在考虑移民到爱尔兰的家庭，提供福利房和养老院IIP项目。Bartra近年在都柏林地区锁定了大量的地块，现已完工的三座养老院都已正常运营，在海边的Loughshinny，爱尔兰最大规模的私人养老院Beaumont以及城中核心区的Northwood，都兑现着品牌的初始承诺：为老年人提供隐私的、独立的有尊严的晚年生活。

Bartra集团致力于让人们的生活变得更好，希望通过建设养老院和社会福利院等社会基础设施，真正改善当地人民的生活，同时我们为投资人提供直投优质养老院和福利房的机会，帮助投资人实现一人投资，全家移民欧洲的美好愿景。截至目前，我们已经帮助350组家庭移民爱尔兰，并保持着100%的获批率和100%的续签率。未来我们还将继续努力，致力于为客户创造更美好的未来。

在我们最新的一批获批函中，有一位投资人的获批函显得与众不同，爱尔兰移民局特批其100万欧投资款，降至95万欧。

我们都知道爱尔兰投资移民计划中最受欢迎的类别是投资爱尔兰当地企业，投资金额为100万欧，但李先生一家却得到了5万欧，折合人民币近40万的减免，即最终投资95万欧。据了解，这是移民局批复的为数不多的减免案例。

2018年，李先生的孩子去爱尔兰读圣三一大学，这期间孩子逐渐喜欢上了这个欧洲小国：这个人口不足500万的翡翠绿岛，因为人少而自由安静；这里也有年轻人喜爱的热闹，市中区的酒吧文化，热情善聊的当地人，让很多异乡人说起爱尔兰时，会用“温情”一词。

在校的两年多，和家人的日常联系让李先生夫妇俩对爱尔兰心生好感。孩子的周末生活，经常是和朋友相约到公园、海边散步，爬爬山看看日落，去附近徒步或骑行，相比以前在大城市，他更亲近自然，也开心了很多。圣三一大学本身内部的孵化机制，也给在校的年轻人很多支持，但凡有好的创业理念和想法，老师和学校会给到进一步的指导，帮助年轻人实现想法。

“因为总听小孩说起他的爱尔兰生活，我们俩也心动了，后来问起未来想留在哪里，他说想长期生活工作在爱尔兰，他学的专业在爱尔兰很有前途。我们俩想想如果孩子没有爱尔兰当地身份，对于毕业留下其实很难，我不想给他这样的压力。所以最后和爱人商量，办个爱尔兰身份，一是帮孩子实现他的梦想，另外，我们也打算处理下国内的事业，等疫情结束后，就搬过去和孩子一起，享受下慢生活。”李先生表示。

2020年李先生一家人通过Bartra Wealth Advisors提交爱尔兰投资移民计划IIP，11月递交，今年7月成功获批。

文案总监Livia Yuan提到这中间还有段小插曲：“申请的时候，根据李先生的情况，我们就递交了教育费（Education Expense）减免的申请，但7月底收到获批函的时候，上面还是写的100万欧。我们就立刻和爱尔兰移民局沟通，也就是在几个工作日后，移民局就做了修改，重新发了获批函，减了5万欧。”

教育费减免申请表格

谁符合教育费减免原则？

Livia解释说，教育费用减免适用于在提交申请之时，申请人或者随行的家庭成员已拿到爱尔兰大学的Offer且预付了部分学费，或已在爱尔兰正式就读大学。但5万欧是最高减免额度，具体减免金额还需视情况而定。如果有投资人符合这个条件，请一定在申请时，跟我们及时沟通。

作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一，Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识，为正在考虑移民到爱尔兰的家庭，提供福利房和养老院IIP项目。目前，逾300组家庭已通过Bartra的项目成功移民爱尔兰，还有，我们迄今为止都保持着100%的审批率和100%的续签率。投资IIP，投资Bartra。

提起房地产投资，一般人都会想起买楼、买商铺等常见投资选项，很难想象看似与投资扯不上关系的社会福利房，竟是爱尔兰近年最备受瞩目的投资选项之一。

根据世邦魏理仕集团（CBRE）于2021年5月发表的市场报告，爱尔兰福利房市场持续获得多宗大额买卖，包括由Ardstone Capital集团以4.5亿欧元购买的一系列项目，以及已和都柏林市议会签订长期租赁协议、位于Blackhall Street的39个福利房公寓，买入价为2,000万欧元。CBRE续指出，多个年金基金（Annuity Funds）及影响力基金（Impact Funds）正密切关注福利房市场，寻求投资机会，因此预计市场将继续保持畅旺。为何这么多的机构投资者，均看好爱尔兰福利房的发展潜力，前赴后继入市？

根据爱尔兰政府于2020年11月公布的最新数据，目前爱尔兰有多达61,880个家庭排队等候入住福利房，而全国仅有9,028个单位正在兴建当中，供应远远不及需求，造成当地一屋难求的现象。去年COVID-19疫情，对全球建造业造成打击，爱尔兰亦不例外，故CBRE估计，福利房的轮候人数或将继续增加。

 

爱尔兰福利房供求失衡并非一朝一夕，其主要原因可追溯至2008年的全球金融危机。当年不少投资项目因资金链断裂而终止，导致房地产供应量一落千丈，虽然近年开始回升，但仍不足以应付如此庞大的需求。近年爱尔兰经济迅速增长，连续6年领跑欧元区经济发展，外来人口大量涌进这个欧洲新金融中心，尤其是首都都柏林，房屋租金随之水涨船高，进一步推动福利房需求。

政府长期租赁计划

为了增加福利房供应量，爱尔兰政府于2016年推行名为“重建爱尔兰战略计划”（Rebuilding Ireland）的大型房屋发展计划，耗资达6亿欧元，其中一项目标，便是于2021年年底前提供50,000个新落成福利房单位，解决燃眉之急。50,000个单位当中，33,500个由政府兴建，6,500个于市场购入、其余10,000个则透过签订长期租赁协议取得，简单来说，即爱尔兰政府出资，鼓励私人开发商兴建房屋，然后租给政府用作福利房。

一般长期租赁方案，租赁期为10-25年，爱尔兰政府将支付市价80至85%的租金。租金每3年“年检”一次，以欧盟通用的“调和消费者物价指数（HICP）”作调整指标，即是与通胀挂勾，确保签署协议的开发商能享有市价水平的租金收入。

为了进一步增加计划的吸引力，爱尔兰政府于2018年推出了加强版的长期租赁方案，提供25年强化租赁协议，租金由市价的85%增加至95%，相应地开发商必须一次性将最少20个新落成单位租给政府，及负责物业的日常维护管理。

有爱尔兰政府作后盾，支付长达25年租金，从投资角度而言，这无疑提供了极高的投资稳定性，也解释了为何养老基金和年金基金等机构投资者，均希望从开发商手中购入这些与政府签订了长期租赁协议的福利房。然而，投资福利房的好处还远不止于此：

• 不需要向住宅租赁委员会注册

根据爱尔兰法例规定，物业拥有人必须向住宅租赁委员会（Residential Tenancy Board）登记租约，每个租户的登记费为 90 欧元，没有按时登记者须支付180欧元的罚金。然而，福利房强化租赁协议并没有这项要求。

• 不需要负责物业的维修管理

爱尔兰政府于计划内表明，物业拥有人（即放租人）只需负责租赁期首6个月的日常维护管理，其后将交由市议会或政府认可房屋团体负责，省了不少麻烦。*不适用于强化租赁协议方案。

• 不需要担心物业空置

对私人物业拥有人而言，租客退租是一件麻烦的事情，不仅暂时失去租金收入，还得自掏腰包委托代理招租。至于福利房，先不说空置机率何其低（看看那惊人的轮候人数），要是单位真的空置，爱尔兰政府也会继续支付租金。

• 不需要缴交物业税

假如福利房租赁期超过20年，物业拥有人便无需缴交物业税，缴税责任将由市议会或政府认可房屋团体承担。

Bartra的福利房项目

作为爱尔兰顶尖房地产开发商之一，Bartra集团亦有开发福利房项目，致力为有需要家庭提供高质素居所。我们的福利房项目全部选址都柏林，并由高质量的设计团队承建，包括建筑师、规划师、工料测量师和建筑公司等。项目亦会与政府签署25年强化租赁协议，确保收益。

 

Bartra最新的福利房项目Colmcille House（原名Stoneybatter福利房），位于都柏林7区的Stoneybatter，于2021年4月正式落成，提供23个套房单位。Colmcille House座落都柏林黄金地段，离市中心相距仅两公里，步行即可到达Smithfield LUAS 站。Bartra相信，福利房住户亦应享有高生活质量，因此Colmcille House每个单位都经过精心设计，而且单位室内面积比该区公寓大15-20%，旨在让住客能够享受更多舒适与便捷。

Bartra 在Stoneybatter 建成的福利房由 IIP 资助

尽管投资福利房的优点显而易见，但个人投资者难以参与其中。然而，您现在可通过爱尔兰投资移民计划（IIP）来参与Bartra的福利房项目，以投放100万欧元和3年时间，为您和家人取得爱尔兰永居身份，期满后可全数取回本金，保本、安全。

作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一，Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识，为正在考虑移民到爱尔兰的家庭，提供福利房和养老院IIP项目。目前，逾300组家庭已通过Bartra的项目成功移民爱尔兰，我们迄今为止都保持着100%的审批率和100%的续签率。投资IIP，投资Bartra。

在参与任何一项投资移民计划之前，都应该深入了解该计划当中的风险，这可能涉及移民计划本身，也可能涉及财务类。项目方与投资者双方，事前都应就相关风险作评估。

有哪些细节应注意？以下我们汇总了常见的风险以及投资移民项目。

风险一：计划本身

各类移民计划，尤其是投资移民，对推动国家经济发展有着关键作用。投资资金的流入以及人口流动，有助创造就业、还能协助该国吸纳人才、高净值家庭和资本。尽管其对资产和投资额的要求较高，但和一些级别较低的移民计划或配额制的专业移民计划相比，旅游弹性和居住要求则宽松不少。

大部分投资移民计划旨在发展当地基建、推动特定金融/商业行业的发展，或是以创造就业来改善当地生活。但不是所有计划都为国家带来正面影响，以住宅物业市场为例，假如被过量投资，在欠缺监管的情况下容易形成楼市泡沫。也有一些投资移民计划，在没有适当规管措施的情况下，或会导致一系列风险，例如缺乏安全保障、洗黑钱、贪污和逃税等。当受政治压力影响，某些国家可能会更改其移民计划的细节。

投资者还要留意计划的出入境及居住要求，以及居留权权益的相关细节。大部分英语国家均要求申请者于当地居住超过5年，另外要留意签证或许可证的类型，因为有些可能是以临时居留权签证的形式签发，无法享有本地福利；有些则要求考核语言和健康状况，或是符合指定年龄段才可申请永久居留。

持有双重居留权的人士谨记检查两国的居住要求，以及纳税年度的开始及结束时间。在纳税年度内，假如投资者在实行国际税法的国家停留超过183天，便有机会成为该国的税务居民，其海外收入可在该国被征税。

风险二：投资项目

在稳定的市场投资优质的项目，是降低风险的最佳方法。投资者应仔细阅读项目的市场研究报告，了解市场是否稳定、是否有强劲的增长迹象，能否带动当地市场需求。以酒店为例，应考虑其所在地，周边如有大学、旅游景点或国际机场均是利好因素，因为能为酒店带来稳定的用户群。

开发商的信誉也非常重要，投资者应选择具多年良好信誉记录的发展商和营运商，好的开发商在面对顺境或逆境时，都能有效地管理业务，减低投资风险。简单的判别方法是，看当地最大的银行是不是跟这家开发商有合作，大银行在和企业合作之前，对公司的信用调查绝对是最为严格的。当然，也要考虑宏观市场状况，譬如2020年的疫情，部分行业受到严重打击，如酒店业、服务业和学生宿舍等，相应的行业财务状况也因此受波及。

风险三：资金流动性与本金偿还能力

对绝大部分投资者而言，最大的担忧是能取回多少本金。有些投资项目容易赎回本金，例如在贷款协议中列明了投资年期与还款金额细节；有些投资项目，例如基金和债券，赎回本金的过程存有不确定性，容易受市场表现影响；有些投资项目，例如房地产，则有机会需要将资产出售套现，出售价格将取决于二手市场的表现、以及项目的市场价值。假如投资的是属于实业类型，则视乎公司业务的估值，以及其有形和无形资产。

不同的资产类型和它们的价值

为了协助您的移民旅程，以下我们整理了常见的投资选项：

基金

投资者需要了解基金的管理方法、是否被当地金融机构批准及规管，持有哪些相关资产、基金的过往表现例如资产价值和利润变化等。其偿还投资者的能力取决于市场状况和基金的实际表现，而且考虑基金收取的管理费用。

债券

部分投资者签证，可以透过投资指定政府债券或公司债券取得。受政府支持，政府债券往往被视为低风险投资。公司债券可以是交易活跃的上市公司的公司股本或借贷资本。由于涉及股票市场，其价值会受到公司信用评级的影响，因此债券的价格波动和风险相对较高。

初创及创业

自2012年开始，初创及创业签证数量迅速增长，不少国家政府希望借此吸纳外资，刺激当地经济及就业。部分计划会要求投资额，并规定申请者有营商经验，包括制定业务计划、财务管理及控制等。

如果申请此类，投资人应考虑人手招聘、潜在本地竞争等等。要顺利维持一家公司的营运也不容易，且因业务价值取决于有形和无形资产，这些都会影响最终的结果。

房地产投资－住宅

在不少欧盟国的投资移民中，买房是个常见选项，投资额一般也不超50万欧元。

虽然跟投资移民计划相比，这些「黄金签证」的门坎相对较低，但大量资金涌入私人房地产市场，将会推高当地市区楼价，特别是楼市较活跃的地区，增加住房压力。有见及此，一些「黄金签证」计划即将停止，例如葡萄牙里斯本和波尔图。此外，也应考虑二手住宅市场的表现，假如欠缺需求，投资者将很难售出物业或退出投资。

房地产投资 － 社会基础设施
投资社会基础设施有许多好处。首先，这些设施是有形、固定的资产，相关的项目通常获当地政府支持。不少社会基建类均获取政府在财务上的支持，譬如与政府签订长期租赁合同，或直接获政府基金资助。

随着全球人口增加及持续老化，加上2008年金融危机及2019年的全球疫情的影响，全球多个国家正面临社会福利房和养老院的严重短缺，急需增加供应，包括爱尔兰。关于爱尔兰的投资市场，可以阅读此前的文章。一文详解爱尔兰市场：经济、房产、ESG发展

作为爱尔兰最大的房地产开发商之一，我们拥有可靠的往绩，并致力协助您了解社会福利房和养老院项目的价值，帮助降低移民风险。这两类投资项目属于爱尔兰投资移民计划（IIP）的企业投资选项。

我们建议在加入IIP计划之前，投资者务必问到这些问题：

项目开发商是哪家公司？开发商现有及以往的项目规模有多大？

开发商有没有成功落成项目的往绩？它们有没有营运这些项目的经验？

这些项目是否位于高需求地区？

这些项目属于新落成、二手、改建、还是翻新物业？由于物业估值取决于物业状况，新落成的物业往往较其它类型的价值高。

这些项目是否符合IIP的要求，并符合政府倡议增加兴建新的基础建设设施，提高供应量？

项目卖方与开发商之间有什么联系？该公司在哪里注册？

去年通过企业投资方案获批爱尔兰移民人数，达IIP总获批人数的63%，而Bartra Wealth Advisors稳占近70%获批企业投资个案，于行业拥有绝对领先地位。

在新兴移民目的地中，爱尔兰是真香了。胡润报告前两年就将爱尔兰排进了中国富豪最爱移民目的地前三，前两名是传统移民大国美国和英国。爱尔兰这个后起之秀有它独特的移民配方：办理速度快，要求又少，移民不移居。且不像其邻居，爱尔兰是坚定的欧盟国，人人讲英语，拥有爱尔兰身份还相当于拥有了英国、美国和欧盟身份。充满了诱人的气息。

还有它是全球第五最有钱的国家，教育体系全球前七，特产企业家，只不过爱尔兰这国家向来作风低调，各番成绩也并没有宣扬到人尽皆知。

 

据爱尔兰中央统计局(CSO)数据，截至今年4月，爱尔兰居民人数约为497.7万人，与2019年相比，同比增长了5.6万人。其中移民人数达到12.9%。爱尔兰100万欧企业投资是一大主流移民方式，行业中人都知道这里主要包含两大项目，一种是福利房，另一种是养老院。为什么爱尔兰投资移民会集中在这两个类？这是我们经常被问到的一个问题，本篇我们来聊聊这个。

 

社会福利房严重缺乏

你要是常看爱尔兰新闻报纸，应该经常会读到爱尔兰住房短缺，住房危机。因为一些历史原因以及现在类似于“小硅谷”的地位引来了大量年轻精英来工作，爱尔兰全国各地方政府，都拿着超长的住房等候清单。2019年年中的数据表明，有近7万户等待安置的家庭，27%的上榜家庭要等上7年才有房。只不过2019年，爱尔兰交付了2万套住房。今年的情况也没有好转，预计开发量不超过1.5万，即便不算持续增长的等候名单，供应缺口也达到3万多套。

 

最严峻的住房问题，发生在其首都都柏林。都柏林住房名单上有16,529户人家排队，但2019年，其交付目标只有1,624套，不足排队人数的10%，哪怕这样，同年交付也没完成KPI，只交付了1,231套住房。

 

福利房将成重头戏

住房是民生大事，或者说民生之本。爱尔兰政府在前几年发布的“重建爱尔兰战略计划”中下了大愿，要通过新建、收购、或标准/长期租赁，大量增加福利房数量，2016-2021年，要交5万余套福利房。其中新建和收购很清楚，就是直接买。标准/长期租赁比较特殊。政府为了减轻财政上的压力，大方牵手开发商做福利房建设。以Bartra为例，Bartra会在爱尔兰先买合适的地块，做好规划方案后跟当地政府洽谈，一旦双方认可了方案和价格，两方就会定下合同，租期25年，月租以市场价95%计。遇到通货膨胀，就灵活调价。这份签约，有专门的名字——“强化租赁协议”。到目前为止，Bartra的福利房I期中的Stoneybatter和Poplar Row都跟政府签约了，简单讲，就是打包租给了政府。

已经完工的Pim Street

施工中的Stoneybatter

爱政府对建设福利房的决心有多大？今年10月中，爱尔兰公布2021年财政预算案，重头戏便是加大福利房的投入。这项预算中涵盖了民生、福利、企业帮扶等，总金额达到177.5亿欧元，里面有33亿欧元拨给住房，将建造12,750套新房，其中福利房占到约74.5%，即9,500套。财政部长帕斯查尔·多诺霍指出，建设“负担得起的住房计划”是重中之重。

 

未来将吸引大量投资

国家政策在哪里,市场投资机会就在哪里。世邦魏理仕爱尔兰公司(CBRE Ireland)报告，过去6个月，投资爱尔兰房产的需求一直在上升，而投资者热衷于购买住宅单元和地方政府长期租赁的房产项目。CBRE预计未来几年大量投资会进爱尔兰福利房。

 

如果参看欧洲其他国家以及英国大买方的投资策略，这样的推测不无道理。在这些市场，社会福利房投资领域已经相当成熟，机构资本、养老基金、私人股本和其他专业投资者会定期向公共住房板块注资。虽然爱尔兰的福利房投资还在起步阶段，但越来越多的机构级投资已经活跃起来了，毕竟，有政府承租确保后期收入，又有开发运营商一键承包了日常养护打理，如此省心的投资谁又不爱呢？

 

养老院同样供不应求

同样存在大型供应缺口的还有养老院床位。尽管与其他欧洲国家相比，爱尔兰是欧洲最年轻的人口国，但因预期寿命的增加， 长期老龄化挑战不可小觑。2021年，其养老院床位缺口8000张。CBRE 2020年第二季度医疗健康报告预测，估计到2026年，爱尔兰65岁以上人口将达到86万，占人口总数的16%。按照联合国的标准，14%是分水岭，当一个地区65岁以上人口占到14%以上，则意味着进入老龄社会，显然爱尔兰是在步入老龄社会的倒计时中。

随着传统居家养老逐渐被机构养老所替代，照顾老人的责任从家庭正转向政府。爱尔兰健康服务管理局(HSE)推出了公平交易政策，以床位补贴的形式，来支持老年人去机构养老。根据周边养老需求、所在城市及内部设施档次，政府给到运营商每张床的补贴在1000多欧左右/周。Bartra的第一家养老院Loughshinny，床位补贴每周超过1200欧，一个月一张床的补贴近4万人民币。

已开张运营的Loughshinny

Bartra刚提前完工的Beaumont，爱尔兰最大养老院之一

养老院有增无减的需求给政府带来了压力，但也意味着项目的巨大潜力。具备长期投资眼光的大型机构级投资者，已经从一些回报数据里嗅到了香气。在过去12个月里，私人养老院交易持续看涨，一些养老院打包售出的净收益率达到了6%，相对高档写字楼和私人租赁房产的4%回报率，养老市场的红利相当可观。

 

回到文章开头提出的问题，为什么爱尔兰投资移民的100万企业投资框架下，会集中在福利房和养老院项目，答案显而易见。民生刚需与政策倾向，注定了这两类投资的爆红体质。圈内人士也都知道，这两大类已成为爱政府连续数年点名支持的项目，爱尔兰移民局INIS明确表态投资移民申请中，福利房和养老院优先考虑。

 

作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一，Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识，为正在考虑移民到爱尔兰的家庭，提供福利房和养老院IIP项目。目前，近300组家庭已通过Bartra的项目成功移民爱尔兰，还有，我们迄今为止都保持着100%的审批率和100%的续签率。还是那句话，投资IIP，投资Bartra。

 

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8月18-19日，爱尔兰卫生信息和质量管理局HIQA检查官Manuela Cristea到访Bartra的第一家养老院Loughshinny，进行了为期两天的调查走访。这两天他与居住的老年人、养老院管理和医疗人员沟通，并通过观察大家的日常生活，综合衡量养老院的服务能力、服务质量及安全度。很欣慰的是，我们海边的养老院Loughshinny得到了HIQA几乎最高的认可，实现了100%全达标。

目前这份报告公示在HIQA的官网上，每一个有兴趣阅读全文的人，都可以去看看。这不是Bartra收到的第一份HIQA报告，但却有很深刻的意义。不仅因为全达标的成绩，更因为它的特殊诞生背景——疫情时期。作为中国区团队，我们也是第一次了解到这背后的很多故事，我们看到疫情中的勇气、友善，护工与老年人之间彼此的信任和团结，当然还有令人心碎的失去。

 

我们从Manuela Cristea长达20页的报告中，选取了一些章节，以下将从Cristea的第一视角展开，文末附上HIQA给出的打分清单。

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为了避免刻意的安排，我们在17号才通知Loughshinny负责人我们会来。总的来说，养老院的服务很好。我可以很肯定地说，这家养老中心在任何时候都把居民的安全和最大利益放在首位。自2019年6月注册以来，Loughshinny一直脚踏实地，有良好的历史。2020年1月HIQA检查时，我们提出在投诉管理和个性化护理计划上还要再进步一点，8月的检查，他们已经做到了条条合规。

 

养老院给人的感觉很明亮，设施维护良好，每个居民都穿得干干净净的。有位老人热情地带我们去卧室，她骄傲地说工作人员每天要擦上好几次，“清洁程度近乎虔诚”。接待区上挂着的投诉记录本上，没什么抱怨。有老人和我说起，如果有疑虑或什么不满，他们都乐意直接去找任何一个工作人员，因为在这里员工很友善，也很尊重他们。Loughshinny的员工每天会花很多时间和老人们聊天，在这里，每个呼叫铃总能及时得到应答。

 

到的这两天，有的老人在卧室读报、看电视，随着疫情的好转，中心的理发服务重新开张了，里面有老人家理着发，还有的在焦急地等亲人来探访。

 

我们问了很多住户和他们的亲人在这住得好不好，得到的观点几乎是一致的：养老院的工作非常出色，每个员工都很努力让老人活得更有质量。有位住户的亲人甚至提议说， Loughshinny员工在疫情期间的辛勤工作和献身精神该得到嘉奖，他们该拿到“满分”。

 

疫情将所有人都团结在了一起，但伤感还在。一些员工在说到个别老人的离世时，掩饰不住悲伤，“自己当时也在家隔离，都没办法说再见一面。现在回到这里工作时，我总会想起他们”。幸运的是，有些老人已经完全康复。他们很感恩在患病时得到的照顾，“他们不厌其烦地回答每一个问题，很宽心。”在最艰难的期间，隔离曾让很多人焦虑，担心见不到亲人。养老院特别指定了全职家庭联络官，设立了家庭电子邮件求助热线，以确保老人们能和家人保持及时联络。巡视的这两天，我们也读到不少来自亲人的信件和电子邮件，甚至于，有些不幸离世的老人的家属，亲手写来了感谢信，感谢这里的一切努力和付出。

 

我从Lougshinny管理层了解到，管理团队从疫情的最开始，也就是年初就为应对COVID-19做了全面的准备，正如每个员工跟我说的那样，他们的确尽了最大的力。工作人员都接受了标准感染预防和控制预防措施的培训，包括用手礼仪，咳嗽礼节，防范疫情的预防措施以及个人防护设备的使用。他们在短时间里完成很多繁杂的准备工作，作为检察官来说，我们由衷的敬佩。

 

以人为本，Lougshinny中心的很多计划都出于这个初衷。每个老年人都有一对一护理计划，且会根据老人的身体状态不断调整。我从住户那得知，每一个计划，都是在详细咨询过本人或他们的家人后再开展的，全科医生（GP）和相关医疗服务（例如根据需要的物理治疗师或语言治疗师）会撰写全部方案，非常专业。另外，在疫情爆发期间，中心还特别提供了一名老年医学顾问和一名临床护士专家，以确保满足老人们的医疗保健需求。

 

饮食的调查结果也很出色。中心有安全的饮用水供应，就餐时间可以随心选择。他们还高兴地提到很喜欢在餐厅用餐，因为“环境非常好”。目前餐厅的布置，仍然出于社交距离的考量，做了合理的安排。有一位被确定需要体重管理的老人告诉我，她被特意安排了营养师定制饮食，定期跟踪身体数据。

 

总体来说，这次走访结果显示，老人们在Loughshinny生活很安全，也很快乐，他们的权利、选择和隐私都得到了尊重，能感觉得到养老院的气氛很好，工作人员和老人们的互动轻松自然。不管是护理、膳食、还是与工作人员的沟通、探访的安排，都被给出了高分好评。对于因防控需要做出的社交距离限制，居民们都很理解并遵守。

 

但我能感觉到每个人对曾经自由的生活方式的怀念，每个人都期待回归正常的那一天。

什么是HIQA？

HIQA是爱尔兰政府建立的服务机构，负责监测爱尔兰健康和社会保健设施安全和服务质量。HIQA的作用是制定标准，检查和审查卫生和社会保健服务。HIQA旨在推动持续改善为住院者提供的住宿服务的质素和安全，根据《2007年健康法》(经修订)的定义，该机构还负责对爱尔兰的养老院做登记和检查，为入住的老年人提供优质、安全和有效的服务，促进以人为本的照顾，维护人民的权利，尊重隐私和尊严，保障住院者不受虐待和忽视。

Bartra正在成为爱尔兰最大的高端养老院开发商， 我们的养老院均配备高级老年护理设施，设计标准高于爱尔兰政府标准。我们聘请资深护理团队，确保严格按照要求为老年居民提供优质护理，在未来五年内，将建设1000个养老院床位，让老年居民享受到私密的、有尊严的、无微不至的服务。Bartra Wealth Advisors作为其海外投资移民部门，我们将养老院和福利房项目开放给IIP投资者，并帮助投资人获得这个欧洲增长最快经济体的居留权。

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孩子们并不轻松的学习环境显而易见：大大小小的教育广告铺天盖地。家长很难在一片焦虑之中独善其身——有越来越多的家长正在寻找可替代当地学校的方案。由于迫切地想为孩子创造更美好的未来，快速移民已经成为一项颇具吸引力的解决之道——而爱尔兰正在成为崛起的教育目的地。

 

爱尔兰教育体系排在全球第七，2019年爱尔兰学生的阅读能力排在全球第8名。爱尔兰人民提倡全面教育，除了学习能力，他们尤其重视孩子的社交能力、运动能力、音乐及艺术能力。家长和老师都会很关心一个问题：小朋友是不是开心！在爱尔兰人看来，开心教育至关重要。

 

不管是公立还是私立学校，大家都会在音乐上花很多时间，有专门的钢琴老师和小提琴老师，在课后会给孩子们提供有偿的课程，另外有很多私立学校会有芭蕾、舞蹈课，同样受欢迎的，还有科学俱乐部。运动方面，从4-5岁开始，每个爱尔兰家庭的孩子，会接受至少一门或两门的运动，其中最受男孩欢迎的，是橄榄球、爱式的足球和曲棍球，最受女孩子欢迎的是英式的曲棍球，曲棍球，爱式足球以及网球、游泳、足球等。

 

值得注意的是，爱尔兰的毕业生享有大量的就业机会。许多世界一流企业都在爱尔兰开设了业务机构，而且当地有六大增长最快的领域——信息技术服务、会计和审计、创新和知识产权相关企业、环保行业职位、商业和金融服务、医疗和制药，以及食品和酒厂等传统行业，这些领域且都提供了有利的就业市场环境。2019年，经济合作与发展组织（OECD）指出，在国际企业当中，来自爱尔兰高校的毕业生是全世界生产效率最高的员工。国内外的雇主偏爱从爱尔兰毕业的大学生。

 

为什么加入IIP

成功参与爱尔兰投资移民计划（IIP）的申请者，如果子女就读爱尔兰的中学或寄宿学校，将来被爱尔兰大学或英国大学录取的概率会大幅提升。如果选择加入爱尔兰国籍，还将享受到当地生的待遇，按照“本土学生”而不是国际学生的标准交学费。

根据免费教育计划（Ireland free fee initiative）的条款，爱尔兰的教育和技能部，会替当地生向公立大学支付学费（Tuition fee），当地生去公立大学读书的话，每年只要交3,000欧元的学生服务费（Student contribution）。但如果你是国际生，打个比方你去都柏林大学或爱尔兰国立大学戈尔韦念本科，那每年就要交16,480欧元或12,750欧元的学杂费。一笔账算下来，等于是国际生学费比当地生多出四五倍。

 

成为爱尔兰公民，去邻国英国读书也很方便，基本上你只要申请，拿到了Offer，付学费就能说走就走。这中间不用再去做学分的转换。英国大学本科学位的学费，每年最高为9,250英镑左右。如果计划去英国上大学，但本人既不是爱尔兰公民也不是英国公民，则需按国际生缴费，学费每年可高达2.6万英镑。平行比较下来，国际生的学费开销几乎是当地生的3倍。

 

作为英国脱欧后欧盟仅剩的一个英语国家，爱尔兰的教育在未来还会持续走红将备受追捧，对于那些希望接受英语教育、提升语言能力的欧盟国家学生来说更是如此。如果爱尔兰成为欧盟的教育核心，那它在帮助各国顶尖大学（包括英国知名学府）建立相互联系时将发挥更大的作用。即将开始寻求深造机会的学生可以考虑就读爱尔兰高校。

 

IIP可为您提供的不仅是居留权，还有子女的光明未来

许多家长的移民目标是为了子女。那些想要为子女提供充分教育机会，并获得爱尔兰和英国居留权的投资者，建议加入IIP。该计划可以提供多种教育福利，例如有多所的顶级中学和高等学校供家长和学生选择，以及节省大笔高校学费。这些优势让这项计划变成了享受优越生活方式和光明前景的最佳方案和途径。

 

IIP的另一项优势是申请门槛相对较低。举例来说，该计划对申请人的语言能力没有要求，且无需面试或体检。成功申请者每年在爱尔兰停留一天即可保留其永久居留身份，这为那些需要经常“飞来飞去”以照顾其家人或打理生意的人提供了额外的灵活性。

 

 “一个国家的经济稳定性和生活品质，是选择移民目的地时需要考虑的关键决定性因素。这不仅仅涉及更广阔的职业前景和良好的生活方式，还有更微小的细节，例如孩子们的学习环境、当地税收制度、医疗保健服务、房地产市场、经济承受能力以及文化包容性——鉴于这些因素已经成为当今许多国家所面临的关键社会问题，这样的顾虑并不令人感到意外。爱尔兰是少数几个能够解决这些问题的国家之一。”

 

自 2016 年以来，我们的爱尔兰投资移民计划（IIP）取得了巨大成功，拥有超过 3.1 亿欧元的 IIP 房地产相关项目。投资者通过我们的IIP项目成功获得Stamp 4 签证。

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